【2025年最新版】税制改正後の不動産投資はどうする？住宅ローン減税の活用法

「税制改正で不動産投資の節税効果はどうなるの？」将来の資産形成に不安を感じている方もいるのではないでしょうか。

実は、2025年の税制改正は不動産投資のあり方を変える可能性があります。この改正を正しく理解しないと、思わぬ税負担の増加につながる可能性もあるでしょう。

この記事では、不動産取得税や固定資産税などの不動産関連の税制変更点を網羅的に解説し、改正後も有効な投資戦略をお伝えします。

最後まで読めば、あなたの不安は解消され、これからの資産形成に自信が持てるようになるはずです。

▶ 目次（クリックで開閉）

2025年税制改正が不動産投資に与える影響

不動産取得税・固定資産税の優遇措置が延長される理由

タワマン節税は厳しくなった？相続税評価額の改正を解説

住宅ローン減税の活用法

住宅ローン減税の変更点と確認すべき要件

その他の住宅がなぜ対象外に？改正後の賢い住宅選び

改正後の借入限度額と床面積要件を理解する

まとめ

Q&A：よくある質問をFPが解説

Q：減価償却費は築古物件でどう変わる？

Q：相続税対策としての不動産投資はまだ有効？

2025年税制改正が不動産投資に与える影響

税制改正は、不動産投資を検討している方にとって見過ごせない重要なテーマです。特に、給与所得者の方々が関心を寄せるのは、不動産投資の税負担がどう変わるかという点ではないでしょうか。

今回の税制改正は「増税」と「延長」の両面を含んでおり、知っているか知らないかで今後の投資戦略が変わる可能性があります。

「不動産投資の節税効果は減りますか？」といった不安の声を耳にします。しかし、すべての節税対策がなくなるわけではありません。

大切なのは、税制改正の全体像を正確に把握し、新しいルールの中でどのように資産形成を進めるかを考えることです。

ここでは、不動産投資に関連する改正内容を分かりやすく解説し、あなたの将来の資産形成をサポートします。

不動産取得税・固定資産税の優遇措置が延長される理由

不動産取得税と固定資産税は、不動産を保有する上で避けて通れない重要な税金です。これらの税金には、国民の住宅取得を支援し、不動産市場を安定させるための特例措置が設けられています。

2025年度の臨時改正により、当面の措置は追加で延長され、2026年3月31日まで継続されることになりました。これは、政府が不動産市場の活性化を後押しし、景気の緩やかな回復を確実にしたいということでしょう。

具体的には、住宅を取得した際の経済的な負担を軽減するために、様々な優遇措置が引き続き適用されます。例えば、固定資産税が半額となる特例が継続されるのです。

優遇措置の内容

戸建て住宅は3年間

マンションなどの耐火構造住宅は5年間

さらに環境に配慮し、質の高い住宅を普及させるため、長期優良住宅の認定を受けた物件は、 固定資産税の減額期間が2年間延長されるという追加の優遇措置も講じられています。これらの 措置は、家計の負担を軽減し、より多くの人々が安心してマイホームを取得できるよう、重要な役 割を果たしています。

出典： エヌエス創研「2025新築の固定資産税軽減措置を解説｜いつまで延長？納付の流れまと め」2025年3月

タワマン節税は厳しくなった？相続税評価額の改正を解説

2024年1月1日以降、タワーマンションなどすべての区分マンションの相続税評価額が大きく変更されました。

以前は高層階ほど市場価格と評価額の乖離が広かったのが、新制度では評価水準（評価乖離率）が導入され、乖離がある場合は補正されます。

2024年1月から、マンションの相続税評価額は市場価格（時価）の約6割以上となるように評価方法が見直されました。

特に高層階のマンションでは、従来よりも20％以上の評価額が高くなるケースや、乖離率によっては2倍近く増加する例もあります。

出典： ランドマーク税理士法人「タワマン節税が使えなくなるのは本当か？国税庁発表のルール 改正案を徹底解説」

住宅ローン減税の活用法

住宅ローン減税は、 2025年までの制度延長が発表されていますが、要件は年々厳格化しています。特に2025年以降は、物件の省エネルギー性能や建築確認日が重視されるため、マイホーム購入計画では最新の制度内容を十分に確認することが求められます。

資産形成の見通しや、当面のメリットだけでなく、住宅の資産価値や将来的な市場動向も意識した選択が重要です。

住宅ローン減税の変更点と確認すべき要件

2025年の改正により、住宅ローン減税の適用は原則「省エネ基準を満たした新築住宅」が対象となり、認定長期優良住宅やZEH（消費エネルギーを実質ゼロ以下にする）など省エネ基準が高い物件はより手厚い控除が受けられます。

2023年末までに建築確認を受けたものもあり、免除期間や免除額を縮小した形で制度の利用が可能です。新築住宅を購入する際は、省エネ基準や各認定基準（認定長期優良住宅・ZEHなど）を事前に確認することをおすすめします。

出典： 国土交通省「住宅ローン減税」2025年4月

その他の住宅がなぜ対象外に？改正後の賢い住宅選び

改正後は、省エネ基準未達成の新築住宅や「その他の住宅」は住宅ローン減税の対象外となり ます。 これに伴い、性能や環境の高い住宅への要望が高まり、市場もその方向へシフトしていま す。

代表的な対象住宅

認定長期優良住宅

ZEH均一省エネ住宅

これらは高額な減税特典が受けられるのが特徴です。

改正後の借入限度額と床面積要件を理解する

2025年における住宅ローン減税の借入限度額は、住宅の性能や世帯の状況によって以下のよ うに変わります。

住宅の性能による借入限度額

認定長期優良住宅・低炭素住宅：最大で4,500万円

ZEH水準住宅：最大で3,500万円

世帯の状況による借入限度額

子育て世帯・若者夫婦世帯が認定長期優良住宅や低炭素住宅を取得する場合：最大で 5,000万円

子育て世帯がZEH水準住宅を取得する場合：最大で4,500万円

床面積と控除の期間・割合

床面積：原則として50平方メートル以上の住宅が対象です。ただし、合計所得が1,000万 円以下の場合は、40平方メートル以上に緩和されます。この特例は2025年まで適用

控除期間：最長で13年間

控除率：年末の住宅ローン残高の0.7%

住宅ローン減税を最大限に活用するためには、計画的な資金準備と、購入する住宅がこれらの 要件を満たしているかどうかの確認が重要です。

出典： SBI新生銀行「住宅ローン控除の期間は？2025年度以降の情報を徹底解説！我が 家は対象になる？」2025年2月

まとめ

2025年の改正は、一部で「損をする」といったネガティブな印象を持たれていますが、実際には日本の不動産市場を活性化させ、脱炭素社会の実現を促すための「攻めの改正」と言えます。

今回の見直しでは、住宅ローン減税における省エネ基準の強化や、タワーマンションの相続税評価額ルールの公平化など、時代のニーズに合った新たな仕組みが導入されました。

住宅取得への支援や高性能住宅への減税枠が拡大されており、制度をうまく活用することで、ライフプランや資産形成に大きなメリットをもたらします。これまで不動産投資市場は「節税一辺倒」の戦略が目立ちましたが、2025年以降は短絡的な節税対策がうまくいきません。

短期譲渡益への課税強化や、相続税評価額規制などの「選別」が厳密になりました。大事なことは、制度の期限やスケジュールを事前に把握し、自分の投資スタイルや将来像に合わせた最適解を見つけることです。

今回の記事で紹介した、住宅ローン減税・取得税・固定資産税やタワーマンションの評価ルールの動向は、将来のキャッシュフローを大きく左右します。

制度活用の最新情報は常に更新されるため、専門家のサポートを受けながら、自身の資産形成に向けて計画的に行動することが成功する鍵です。

まずは一歩踏み出して、将来の経済的自由を手に入れるために、記事を参考に具体的な行動や物件選びを進めてください。

Q&A：よくある質問をFPが解説

Q：減価償却費は築古物件でどう変わる？

A：築古物件の減価償却費は、「法定耐用年数－経過年数＋経過年数×0.2」、または、法定耐用年数を超えた場合は「法定耐用年数×0.2」で償却期間が算定されます。例えば、木造22年の場合は耐用年数を超えるなら4年で償却できます。

Q：相続税対策としての不動産投資はまだ有効？

A：現金よりも不動産は評価額が下がるため、相続税対策として有効です。 なお、2024年改正で タワマン評価は厳格化され、実勢価格と評価額の乖離が縮小されています。