【2025年最新】原状回復費用を50%削減！プロが教える賃貸経営コスト最適化の完全ガイド

賃貸経営において原状回復費用は大きな負担となりがちですが、適切な知識と対策により大幅なコスト削減が可能です。

改正民法施行後の2025年における最新の法的ルールを踏まえ、原状回復費用を最大50%削減する実践的手法を詳しく解説します。

本記事では、国交省ガイドラインから具体的な削減テクニック、トラブル回避策まで、プロの不動産管理の観点から徹底的にお教えします。

目次

2025年原状回復の法的枠組み

原状回復費用の構造と相場

費用負担の明確な区分

部位別コスト削減戦略

業者選定によるコスト最適化

契約段階での費用削減対策

退去立会いでのトラブル防止

管理会社活用による効率化

実際の削減事例と効果

よくある質問

2025年原状回復の法的枠組み

改正民法の影響

2020年4月施行の改正民法により、原状回復に関するルールが明文化されました：

改正民法第621条（賃借人の原状回復義務）

「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。」

重要なポイント

通常損耗・経年劣化は借主負担なし

契約で特約がない限り、経年劣化分は貸主負担

明確な証拠に基づく費用負担の判定

国交省ガイドラインの要点

原状回復の定義

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」

通常損耗の具体例

家具の設置による床のへこみ・カーペットの設置跡

冷蔵庫、テレビ等の後部壁面の黒ずみ（電気ヤケ）

壁に貼ったポスターや絵画の跡

日照等による床面・壁紙の変色

鍵の取替え（破損・鍵紛失のない場合）

これらの通常損耗は、国土交通省のガイドラインで明確に貸主負担と定められています。特に重要なのは、これらの損耗は「通常の生活で避けられないもの」として、すでに家賃に含まれているという考え方です。例えば、家具の設置跡は生活上必然的に発生するもので、これを借主負担とすることは改正民法においても認められません。これらを正しく理解することで、不当な原状回復費用の請求を避け、適正な費用負担を実現できます。

原状回復費用の構造と相場

部位別費用相場（2025年最新）

部位 | 作業内容 | 費用相場 | 削減可能率
壁紙 | クロス張替え | 750-1,500円/㎡ | 30-40%
床材 | フローリング張替え | 2,000-6,000円/畳 | 25-35%
畳 | 表替え・新畳 | 4,000-15,000円/枚 | 20-30%
キッチン | クリーニング・交換 | 15,000-1,000,000円 | 40-50%
浴室 | クリーニング・交換 | 10,000-750,000円 | 35-45%
トイレ | クリーニング・交換 | 5,000-300,000円 | 30-40%

実際の費用例（1DK・築10年の場合）

従来の高額パターン

壁紙全面張替え：12万円
フローリング全面張替え：18万円
畳表替え（6畳）：9万円
ハウスクリーニング：7万円
設備修理・交換：8万円
合計：54万円

適正化後の費用

壁紙部分張替え：4万円
フローリング補修：6万円
畳表替え（3畳のみ）：4.5万円
ハウスクリーニング：5万円
設備修理・交換：3万円
合計：22.5万円（58%削減）

費用負担の明確な区分

貸主負担となるもの

経年劣化・通常損耗

壁紙の自然な変色・日焼け

フローリングの自然な色落ち

畳の自然な変色・い草の劣化

設備の自然な劣化

鍵交換（紛失・破損なしの場合）

これらの経年劣化・通常損耗は、時間の経過により必然的に発生するものであり、改正民法第621条により明確に貸主負担と定められています。

特に重要なのは、これらの劣化は入居者がどれだけ丁寧に使用していても避けられないものだという点です。

例えば、南向きの部屋の壁紙が日焼けすることは防ぎようがなく、これを借主に負担させることは法的に認められません。

貸主はこれらの費用を家賃収入から計画的に積み立てておく必要があります。

設備の耐用年数

設備 | 耐用年数 | 負担割合の考え方
壁紙 | 6年 | 入居期間6年以上なら貸主100%負担
床材 | 6-10年 | 材質により異なる

畳

6年（表替え）
12年（新畳）

使用期間に応じた按分

設備 | 15年 | 法定耐用年数基準

借主負担となるもの

故意・過失による損傷

タバコのヤニ・臭い

ペットによる損傷・臭い

釘穴・ネジ穴（下地ボードの張替えが必要な場合）

カビ・結露（換気を怠った場合）

油汚れ（清掃を怠った場合）

鍵紛失による交換

これらの損傷は、入居者の不注意や義務違反により発生したものであり、借主負担となります。

特にタバコのヤニは壁紙全体の張替えが必要となることが多く、高額な費用となりがちです。

ペットによる損傷も、爪痕や臭いの除去に特殊な処理が必要となるため、通常の清掃では対応できません。

重要なのは、これらの損傷は「善管注意義務」を果たしていれば防げたものであるという点で、法的にも借主の責任として認められています。

グレーゾーンの判断基準

画鋲・ピン等の小さな穴

ポスター等の通常使用：貸主負担

多数の穴で下地修繕が必要：借主負担

キッチンの油汚れ

通常の調理による軽微な汚れ：貸主負担

清掃を怠った重度の汚れ：借主負担

部位別コスト削減戦略

壁紙（クロス）の削減術

全面張替えを避ける戦略

従来の問題： 不動産業者は美観を重視し、1面でも汚れがあると全面張替えを提案しがち

削減テクニック：

1. 部分張替えの積極活用

汚損部分のみの張替え

アクセントクロスとしてデザイン性を演出

コスト削減率：60-70%

部分張替えは最も効果的なコスト削減手法で、特に汚損が一部分に限られている場合に威力を発揮します。

同じクロスが入手できない場合でも、アクセントクロスとして異なるデザインを使用することで、むしろオシャレな仕上がりにすることも可能です。

入居者にとっても新鮮な印象を与え、物件の魅力向上にもつながります。

類似品番での対応

同メーカーの類似デザインで部分対応

廃番クロスの代替品選定

コスト削減率：30-40%

既存のクロスが廃番になっている場合でも、同メーカーの類似品番を使用することで統一感を保ちながらコスト削減が可能です。

プロの内装業者は豊富な経験から、見た目に違和感のない組み合わせを提案できます。メーカーのショールームで実際のサンプルを確認し、最適な代替品を選定することが重要です。

汚れ落とし技術の活用

専用クリーニングでの対応

軽微な汚れは張替え不要に

コスト削減率：100%（張替え不要）

最近のクリーニング技術は大幅に進歩し、従来なら張替えが必要だった汚れも除去可能になっています。

特にヤニ汚れや軽微なカビなどは、専用の洗浄剤と技術により、張替えと同等の仕上がりを実現できる場合があります。

まずはクリーニングを試してから張替えを検討するアプローチが、大幅なコスト削減につながります。

実際の削減事例

【Before】1DK全面張替え
・壁面積：50㎡
・費用：50㎡ × 1,200円 = 60,000円

【After】部分張替え + クリーニング
・張替え部分：15㎡
・クリーニング部分：35㎡
・費用：15㎡ × 1,200円 + 35㎡ × 200円 = 25,000円
・削減額：35,000円（58%削減）

床材の削減術

フローリングの修繕戦略

削減ポイント： 1. 全面張替えから部分修繕への変更 2. DIY補修材の活用 3. リペア専門業者の活用

フローリングの原状回復において最も重要なのは、損傷の程度を正確に評価し、過度な工事を避けることです。

全面張替えは高額になりがちですが、多くの場合、部分的な修繕や専門技術による補修で十分な効果を得られます。

近年はDIY用の高品質補修材も充実しており、軽微な損傷なら自分で対応することも可能です。

リペア専門業者は従来の内装業者とは異なる技術とノウハウを持ち、張替えの1/5～1/10のコストで新品同様の仕上がりを実現します。

具体的手法

1. 傷補修技術

軽微な傷（1mm以下）
→ 補修ペンで対応：500-1,000円
→ 削減効果：95%（張替え費用20,000円→1,000円）

中程度の傷（3mm以下）
→ パテ補修で対応：2,000-5,000円
→ 削減効果：80%（張替え費用25,000円→5,000円）

2. 色あせ対応

全面的な色あせ
→ フロアコーティングで対応：30,000-50,000円
→ 削減効果：60%（張替え費用120,000円→50,000円）

畳の削減術

状態に応じた最適対応

状態 | 従来対応 | 削減対応 | 削減率
軽微な汚れ | 表替え（8,000円） | クリーニング（2,000円） | 75%
中程度の劣化 | 新畳（15,000円） | 表替え（8,000円） | 47%
部分的損傷 | 全面新調 | 損傷部分のみ交換 | 60%

設備機器の削減術

交換vs修理の判断基準

給湯器の場合：

従来：故障即交換（15-25万円）
削減対応：
・5年未満：修理優先（3-8万円）
・5-10年：修理可否を詳細診断
・10年超：交換検討

削減効果：修理で対応できれば70-80%削減

エアコンの場合：

従来：10年超なら即交換（8-15万円）
削減対応：
・清掃・メンテナンスで延命（1-3万円）
・部品交換での修理対応
・性能に問題なければ継続使用

削減効果：60-90%削減可能

業者選定によるコスト最適化

業者選定の重要性

原状回復費用の30-50%は業者選定によって決まります：

高額業者の特徴

一式見積もりが多い

全面交換を前提とした提案

追加工事費が発生しやすい

グレードの高い材料を推奨

適正業者の特徴

項目別詳細見積もり

修繕・部分対応を積極提案

明確な料金体系

コストパフォーマンス重視

業者選定のチェックポイント

1. 相見積もりの実施

推奨：最低3社での比較

【比較項目】
・項目別単価の妥当性
・工事内容の詳細度
・追加費用の透明性
・工期の妥当性
・アフターサービス

2. 専門業者の活用

作業内容 | 一般業者 | 専門業者 | 削減効果
クロス張替え | 1,200-1,500円/㎡ | 800-1,000円/㎡ | 25-35%
フローリング補修 | 全面張替え提案 | 部分修繕対応 | 70-80%
ハウスクリーニング | 一律料金 | 汚れ度合い別料金 | 20-40%

3. 地域密着業者の活用

メリット：

移動コストが少なく料金安い

地域の相場に精通

小回りの利く対応

長期的な関係構築が可能

削減効果： 大手業者比で20-30%のコスト削減

業者との交渉術

1. 年間発注量をアピール

「年間○○件の原状回復を予定しています。
継続発注を前提として、単価の見直しはいかがですか？」

効果：10-20%の割引獲得可能

2. 閑散期の活用

繁忙期（3-4月、9-10月）を避け、
閑散期（6-8月、11-2月）に発注

効果：15-25%のコスト削減

3. 複数戸同時発注

同一物件・近隣物件の複数戸を同時発注
→ 移動コスト・段取り費用の削減

効果：1戸あたり10-15%の削減

契約段階での費用削減対策

特約条項の活用

1. 通常損耗負担特約

内容：

「賃借人は、通常の使用による損耗についても
原状回復の義務を負うものとする。
ただし、その費用は敷金の範囲内とする。」

注意点：

消費者契約法により無効となるリスク

明確な金額設定が必要

説明義務の徹底

2. 原状回復費用の上限設定

効果的な特約例：

「原状回復費用の借主負担は、
1年未満：家賃1ヶ月分
1-3年：家賃0.5ヶ月分
3年以上：なし
を上限とする。」

3. ハウスクリーニング特約

標準的な条項：

「退去時にハウスクリーニングを実施し、
その費用○○円を借主負担とする。」

メリット：

費用の明確化

トラブルの回避

清掃レベルの統一

敷金制度の最適化

敷金額の設定指針

物件タイプ | 推奨敷金額 | 根拠
1R・1K | 家賃1ヶ月分 | 原状回復費用をカバー
1DK・1LDK | 家賃1.5ヶ月分 | 面積に応じた費用増加
2LDK以上 | 家賃2ヶ月分 | 高額な原状回復リスク

保証金制度の活用

関西圏での保証金制度：

敷金より高額設定（家賃3-6ヶ月分）

償却部分で原状回復費用をカバー

退去時トラブルの大幅削減

退去立会いでのトラブル防止

事前準備の重要性

入居時の記録作成

必須記録項目：

1. 写真記録

全室の写真撮影（日付入り）

既存の傷・汚れの記録

設備の動作確認記録

チェックリスト

【室内点検項目】
□ 壁紙の状態（汚れ・破れ・剥がれ）
□ 床の状態（傷・汚れ・きしみ）
□ 天井の状態（汚れ・染み）
□ 建具の動作（扉・窓の開閉）
□ 設備の動作確認
□ 鍵の本数・状態

退去立会いの進め方

立会い前の事前通知

借主への通知内容：

件名：退去立会いのご案内

○○様

退去立会いを下記日程で実施いたします。

日時：○月○日（○）○時～
所要時間：約1-2時間
持参物：鍵一式、印鑑

立会い時に原状回復費用の説明をいたします。
ご質問等ございましたら事前にご連絡ください。

立会い時の重要ポイント

1. 客観的事実の確認

【確認手順】
1. 入居時写真との比較
2. 損傷箇所の現状確認
3. 原因・経緯の聞き取り
4. 費用負担区分の説明
5. 概算費用の提示

2. 合意形成のプロセス

【説明項目】
・ガイドラインに基づく負担区分
・修繕方法と費用の根拠
・複数の選択肢の提示
・支払い方法・時期の相談

立会い調書の作成

必須記載事項：

退去立会い調書

物件名：
借主氏名：
立会い日：
立会い者：（貸主側）（借主側）

【確認事項】
1. 損傷箇所と状況
2. 原因の確認
3. 費用負担の合意事項
4. 修繕方法・業者
5. 費用・支払い時期

借主署名：___________
貸主署名：___________

トラブル回避のコミュニケーション

説明時の注意点

1. 感情的にならない対応

客観的事実に基づく説明

ガイドライン・法令の根拠提示

借主の立場への理解表明

2. 選択肢の提示

「この汚れについては3つの方法があります：
1. クリーニングで対応：5,000円
2. 部分張替え：15,000円
3. 全面張替え：50,000円

まずはクリーニングを試してみませんか？」

管理会社活用による効率化

管理会社利用の削減効果

コスト削減のメカニズム

1. スケールメリット

年間発注量による単価削減

業者との安定取引による割引

効率的な工程管理

2. 専門知識の活用

適切な費用負担区分の判定

最適な修繕方法の選択

トラブル回避のノウハウ

3. 業務効率化

立会い・手続きの代行

業者手配・工程管理

借主との交渉代行

削減効果の実例

一般的な削減パターン

【自主管理の場合】
原状回復費用：平均45万円（1DK）
管理工数：15時間/戸
トラブル発生率：25%

【管理会社委託の場合】
原状回復費用：平均28万円（1DK）
管理工数：2時間/戸（確認のみ）
トラブル発生率：5%

削減効果：
・費用：17万円削減（38%削減）
・時間：13時間削減
・トラブル：80%削減

クラウド管理の優位性

業界最安の管理費2%で提供する「クラウド管理」の原状回復サービス：

1. 独自の費用削減システム

協力業者ネットワーク

全国90,000戸の管理実績を活かした業者選定

スケールメリットによる単価削減

品質基準をクリアした業者のみと提携

デジタル管理システム

AI による適切な修繕判定

過去データに基づく費用最適化

オンライン見積もりシステム

2. 透明性の高い費用算定

詳細見積もりシステム

【従来の一式見積もり】
原状回復工事一式：45万円

【クラウド管理の詳細見積もり】
壁紙張替え（部分）：8万円
フローリング補修：6万円
ハウスクリーニング：4万円
設備修理：5万円
合計：23万円（49%削減）

3. トラブル防止体制

法的リスクの回避

ガイドライン準拠の費用算定

証拠資料の完備

専門スタッフによる立会い

借主への丁寧な説明

根拠に基づく費用説明

複数選択肢の提示

分割払い等の柔軟対応

実際の削減事例と効果

事例1：1DKマンションの場合

物件概要

築年数：8年

入居期間：3年

所在地：東京都内

従来業者 vs クラウド管理

項目 | 従来業者 | クラウド管理 | 削減額
壁紙工事 | 12万円（全面） | 4万円（部分） | 8万円
床工事 | 15万円（全面） | 6万円（補修） | 9万円
設備交換 | 8万円 | 3万円（修理） | 5万円
クリーニング | 7万円 | 5万円 | 2万円
合計 | 42万円 | 18万円 | 24万円

削減率：57%削減

事例2：2LDKファミリータイプの場合

物件概要

築年数：12年

入居期間：5年

所在地：大阪府内

従来業者 vs クラウド管理

項目 | 従来業者 | クラウド管理 | 削減額
壁紙工事 | 25万円 | 12万円 | 13万円
床工事 | 30万円 | 15万円 | 15万円
畳工事 | 12万円 | 6万円 | 6万円
水回り清掃 | 10万円 | 6万円 | 4万円
その他修繕 | 8万円 | 4万円 | 4万円
合計 | 85万円 | 43万円 | 42万円

削減率：49%削減

年間削減効果（10戸所有の場合）

【従来の年間原状回復費用】
平均2戸/年 × 平均50万円 = 100万円

【クラウド管理での年間費用】
平均2戸/年 × 平均25万円 = 50万円

年間削減効果：50万円
10年間削減効果：500万円

よくある質問

Q1: 原状回復費用の相場はどの程度ですか？

A1: 2025年における原状回復費用の相場は以下の通りです：

1R・1K（25㎡程度）

軽微な使用：10-20万円

通常使用：20-35万円

重度使用：35-50万円

1DK・1LDK（40㎡程度）

軽微な使用：15-30万円

通常使用：30-50万円

重度使用：50-80万円

2LDK以上（60㎡程度）

軽微な使用：25-50万円

通常使用：50-80万円

重度使用：80-120万円

ただし、適切な管理と業者選定により、これらの費用は30-50%削減可能です。

Q2: どの程度の汚れ・損傷まで貸主負担になりますか？

A2: 改正民法とガイドラインに基づく負担区分は以下の通りです：

貸主負担（通常損耗・経年劣化）

壁紙の自然な変色・軽微な汚れ

フローリングの色褪せ・軽微な擦り傷

畳の自然な変色・日焼け

画鋲・ピン等の小さな穴（数個程度）

家具設置による床のへこみ跡

鍵交換（紛失・破損なしの場合）

借主負担（故意・過失による損傷）

タバコのヤニ・焼け焦げ・臭い

ペットによる損傷・臭い

釘・ネジ穴で下地補修が必要なもの

カビ・結露（換気を怠った場合）

重度の油汚れ・水垢

鍵の紛失・破損

Q3: 敷金だけでは原状回復費用が足りない場合はどうなりますか？

A3: 敷金を超える原状回復費用が発生する場合の対応：

法的に可能な対応

差額分の請求（内容証明郵便）

分割払いの相談・合意

連帯保証人への請求

小額訴訟での回収

実務的な判断基準

追加請求額と回収コストの比較：
・10万円以下：回収困難、泣き寝入りケースが多い
・10-30万円：交渉により一部回収を目指す
・30万円以上：法的手続きも検討

予防策

適切な敷金額の設定（家賃1.5-2ヶ月分）

家賃保証会社の原状回復保証利用

入居審査の強化

Q4: 業者選定で最も重要なポイントは何ですか？

A4: 原状回復業者選定の重要ポイント：

1. 見積もりの透明性

良い業者：項目別詳細見積もり
悪い業者：一式見積もりが多い

例）
良：クロス張替え 50㎡×800円=40,000円
悪：内装工事一式 150,000円

2. 修繕提案力

全面張替えだけでなく部分対応も提案

コストと効果のバランスを重視

長期的な視点での提案

3. 実績と信頼性

賃貸住宅の原状回復経験豊富

同業者・管理会社からの評判

アフターサービス体制

4. 料金体系

明確な単価設定

追加費用の透明性

複数戸対応での割引制度

Q5: DIYで原状回復費用を削減することは可能ですか？

A5: DIYによる削減は限定的ですが、以下の作業は効果的です：

DIY可能な作業

軽微なクロスの汚れ落とし

フローリングの軽微な傷補修

設備の簡単な清掃・メンテナンス

釘穴・画鋲穴の補修

DIYでの削減効果

例）1DKの場合
クリーニング：7万円 → DIY清掃：1万円（6万円削減）
軽微な補修：5万円 → DIY補修：1万円（4万円削減）
合計：10万円程度の削減可能

注意点

仕上がり品質に差が出る可能性

失敗すると逆に費用増加のリスク

時間・労力とのバランス考慮

入居者へのDIY許可は慎重に判断

Q6: 管理会社に委託するとどの程度費用削減できますか？

A6: 管理会社委託による削減効果：

直接的な費用削減

業者選定の最適化：20-30%削減

スケールメリット：10-15%削減

適切な修繕判定：15-25%削減

総合削減効果：30-50%

間接的なメリット

管理業務時間の削減（15時間→2時間）

トラブル発生率の削減（25%→5%）

法的リスクの回避

精神的負担の軽減

クラウド管理の場合

管理費：わずか2%（一般的な管理費5-8%）

原状回復費用削減：平均40-50%

年間コスト削減効果：100-300万円（10戸所有の場合）

Q7: 原状回復でトラブルになった場合の相談先は？

A7: トラブル発生時の相談先と解決手順：

公的相談窓口

1. 消費生活センター

電話：188（消費者ホットライン）

無料相談・調停サービス

全国共通の相談体制

法テラス

無料法律相談

弁護士紹介サービス

電話：0570-078374

都道府県の住宅相談窓口

行政による無料相談

宅建業者への指導権限あり

解決手順

Step1: 当事者間での話し合い
Step2: 公的機関での調停
Step3: 弁護士への相談
Step4: 小額訴訟・民事訴訟

予防策

契約時の十分な説明

入退去時の詳細記録

専門管理会社への委託

Q8: 今後原状回復費用の法的ルールは変わりますか？

A8: 2025年以降の動向と対応：

現在検討されている変更点

1. デジタル化の推進

オンライン契約・立会いの普及

AI による損傷判定システム

ブロックチェーンによる記録管理

環境配慮の強化

省エネ基準適合の義務化

リサイクル材料の使用推奨

廃材処理費用の適正化

消費者保護の強化

特約条項の制限強化

説明義務の詳細化

トラブル解決制度の充実

対応策

最新の法改正情報の継続的収集

デジタル技術の積極的活用

専門管理会社との連携強化

入居者との良好な関係維持

まとめ

原状回復費用の削減は、適切な知識と戦略的なアプローチにより大きな成果を得ることができます。本記事のポイントをまとめると：

重要ポイント

法的知識の重要性

改正民法・ガイドラインの正確な理解

通常損耗と故意・過失の明確な区分

証拠に基づく客観的な判定

戦略的な削減アプローチ

全面交換から部分修繕への転換

適切な業者選定によるコスト最適化

予防策による根本的な費用削減

管理会社活用のメリット

専門知識による適切な判定

スケールメリットによる費用削減

トラブル回避とリスク軽減

継続的な改善の必要性

市場相場の定期的な確認

新しい技術・手法の積極的導入

入居者との良好な関係構築

クラウド管理の総合的優位性

管理費2%という業界最安水準で、90,000戸以上の管理実績を持つ「クラウド管理」なら、原状回復費用を大幅削減しながら、効率的な賃貸経営をサポートします。

コスト削減効果：平均40-50%の原状回復費用削減

業務効率化：管理業務時間を90%削減

リスク軽減：法的トラブルを80%削減

収益性向上：年間100-500万円のコスト削減実現

原状回復費用でお悩みの大家さんは、ぜひ一度ご相談ください。専門スタッフが物件に最適な削減戦略をご提案いたします。

お問い合わせ・ご相談

電話：050-1791-6402 (平日9:00~18:00)

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