2025年区分所有法改正で投資はこう変わる！勝ち組投資家の対策術

この記事の3行まとめ

建て替え・一括売却の合意要件緩和で、マンション投資の「出口戦略」が現実的に

所有者不明・管理不全対応制度の創設により、長期保有の不安要素が大幅軽減

勝ち組になるカギは「積極的な管理組合関与」と「再生価値」を見極める視点

目次

区分所有法改正の全体像と投資家への影響

投資家にとって重要な5つの改正ポイント

改正で変わる「出口戦略」と投資判断基準

立地・築年数別に見る投資戦略の変化

区分所有法改正に備えた5つの対策

まとめ：法改正は「淘汰」ではなく「機会」と捉える

区分所有法改正の全体像と投資家への影響

不動産投資家にとって、2025年の区分所有法改正はマンション投資戦略の根本を変える転換点です。「出口戦略の曖昧さ」や「管理組合の機能不全」という課題への解決策が盛り込まれています。

区分所有法はマンションなどの区分所有建物に関する法律です。2025年3月閣議決定の改正法案（2026年4月施行予定）の背景には以下があります。

築40年超マンション急増（2023年約137万戸→2033年約274万戸）

所有者不明による合意形成困難

被災マンション再建停滞

「2つの老い」（建物老朽化と居住者高齢化）

マンション投資家にとって最大のメリットは「出口戦略」の多様化です。建て替えや一括売却の要件緩和により、出口選択肢が現実的になります。

出典：［月刊不動産「マンションの管理・再生の円滑化を目指す 『区分所有法改正』解説」（2025年6月）

投資家にとって重要な5つの改正ポイント

改正内容は多岐にわたりますが、投資判断に直結する5つの重要ポイントを見ていきましょう。

改正ポイント | 改正前 | 改正後 | 投資への影響
1. 所有者不明問題への対応 | 所在不明所有者も多数決の母数に含める必要あり | 裁判所許可で所在不明者を決議から除外可能に | 管理・修繕の意思決定が円滑化し資産価値維持が容易に
2. 合意形成の柔軟化 | 「全所有者の4分の3以上の賛成」など高いハードル | 集会出席者だけでの意思決定が可能に | 管理組合運営が活性化し修繕・改善が迅速化
3. 管理不全建物対処制度 | 管理不全マンションへの法的対応手段が不十分 | 裁判所判断で外部「管理者」選任制度創設 | 管理不全による資産価値下落リスクが軽減
4. 建て替え・一括売却要件緩和 | （高い合意要件） | 一括売却/リノベーション：80%賛成耐震性不足：75%賛成被災マンション：67%賛成 | 出口戦略の実現性向上で長期保有リスク軽減、立地良好物件では売却益も視野
5. 一棟リノベーション | 建物の基本的変更には全員合意が原則 | 内外装・設備の全面改修が80%以上の賛成で可能に | 建て替えよりコスト抑制しつつ資産価値向上

改正で変わる「出口戦略」と投資判断基準

区分所有法改正によりマンション投資の出口戦略が広がります：

一括売却：立地良好物件では売却益による回収

一棟リノベーション：大規模改修で価値・賃料向上

コンバージョン：住宅から他用途への変更

建て替え：容積率余裕がある立地では戸数増加も

これにより投資判断基準も変化します

【従来→改正後】

表面利回り→利回り+出口戦略実現可能性

築年数の新しさ→立地ポテンシャルと建物状態

管理状況→管理組合活性度と合意形成可能性

修繕積立金額→長期修繕計画内容と資金積立

重要なのは「今の収益性」だけでなく「将来の出口戦略」を見据えた投資判断です。

立地・築年数別に見る投資戦略の変化

区分所有法改正の影響は、物件の立地や築年数によって大きく異なります。以下、代表的なケース別に戦略変化を整理します：

都心部の築古マンション（築30年以上）

改正後戦略：立地を活かした一括売却やコンバージョン
具体策：容積率余裕物件は建て替え評価、駅近物件は用途転換検討

郊外の大規模団地（築40年以上）

改正後戦略：修繕計画と出口戦略を見極めた選別投資
具体策：修繕積立金確認、管理組合活動調査、再開発計画確認

新築〜築10年の物件

改正後戦略：将来の資産価値維持を見据えた管理体制確認
具体策：管理規約・長期修繕計画チェック、所有者構成調査

被災リスクの高いエリア物件

改正後戦略：被災時再建ルール緩和でリスク軽減
具体策：耐震性能重視、保険条件確認

区分所有法改正に備えた5つの対策

投資家として区分所有法改正に備え、メリットを最大化するための5つの対策を紹介します

1. 既存保有物件の「出口可能性」再評価

立地特性、容積率余裕、建物状態を再評価し最適出口戦略を検討。マンション投資における「塩漬け」リスクの軽減につながります。

2. 管理組合への積極関与強化

総会出席・議決権行使、理事会参加と長期計画策定関与。区分所有法改正を活かすには所有者としての積極的関与が不可欠です。

3. 投資判断基準に「再生ポテンシャル」追加

利回りだけでなく再生可能性も評価し市場性や用途変更可能性を検討。マンション投資の成否は「出口」で決まることを念頭に置きます。

4. 専門家ネットワーク構築

不動産コンサルタント、建築士、弁護士などとの連携強化。区分所有法改正の複雑な内容を投資に活かすには専門家の支援が重要です。

5. 情報収集と継続学習強化

改正詳細情報フォロー、再生事例研究、行政支援策調査。投資影響を正確に把握し先手を打つための情報収集が勝敗を分けます。

まとめ：法改正は「淘汰」ではなく「機会」と捉える

2025年区分所有法改正はマンション投資市場に変化をもたらしますが、準備する投資家にはチャンスです。合意形成円滑化と出口戦略多様化で「塩漬け」物件にも新たな可能性が生まれます。

重要なのは改正内容の理解と投資判断への活用です。利回りだけでなく立地や管理組合状況など多角的視点で評価し、積極的な管理運営参加が「勝ち組」への道筋となります。

区分所有法改正はマンション投資で「プロ」と「アマ」の差が明確になる重要な転換点です。情報収集とネットワーク構築を強化し、この変化を投資成功の機会としましょう。