本当にマンション経営で節税できる？仕組み・メリット・注意点を解説

「本当にマンション経営は節税になるの？」と疑問に思ったことはありませんか？

マンション経営には、家賃収入だけでなく、税金面でも有利になる仕組みが存在します。しかし、節税を目的にしすぎるとリスクや落とし穴にはまることもあるため注意しなくてはいけません。

この記事では、マンション経営が節税につながる理由や具体的な方法、注意点を整理して解説します。

目次

マンション経営が節税になる理由とは

損益通算による税負担の軽減

不動産所得と給与所得の相殺の仕組み

節税が期待できる人の特徴

減価償却で得られる節税効果

減価償却の基本（耐用年数と経費化）

築古物件・木造物件が有利とされる理由

減価償却とキャッシュフローの関係

法人化で広がる節税メリット

個人経営と法人経営の税率比較

所得分散や家族への役員報酬の活用

法人化の注意点（設立コスト・維持費）

相続税・固定資産税への効果

現金より不動産が有利とされる相続税評価

小規模住宅用地の特例による固定資産税の軽減

節税効果を最大化するための注意点

節税目的だけでの赤字経営の危険性

減価償却による帳簿上の評価減と譲渡税リスク

節税効果は一時的であることを理解する

健全なマンション経営に必要な視点

収益性と資産性を優先する経営姿勢

税務・不動産の専門家との相談の重要性

節税と長期的な資産形成のバランスをとる

まとめ

マンション経営が節税になる理由とは

マンション経営が節税につながる大きな理由は「損益通算」という仕組みにあります。損益通算についてくわしく解説していきます。

損益通算による税負担の軽減

不動産所得で赤字が出た場合、そのマイナス分を給与所得や事業所得などと相殺できます。

例えば、会社員として年収800万円を得ている方が、マンション経営で100万円の赤字を計上すれば、課税対象額は700万円に圧縮され、その分の所得税と住民税が軽減されます。

不動産所得と給与所得の相殺の仕組み

赤字の理由は経費計上によるケースが多く、実際に現金が大きく減っているわけではありません。経費の中でも「減価償却費」が効果的で、税金だけを減らす効果を発揮します。給与所得と不動産所得を組み合わせることで税負担が軽くなるため、高所得者ほど節税効果が大きいのです。

節税が期待できる人の特徴

年収が高い会社員や医師、公認会計士など高所得層にとっては、不動産所得の赤字を利用した節税効果が実感しやすい傾向があります。反対に、もともと課税所得が少ない人にとってはメリットが限定的です。

減価償却で得られる節税効果

マンション経営において、「減価償却」が節税の鍵になります。減価償却とはどのようなものか、確認していきましょう。

減価償却の基本（耐用年数と経費化）

建物部分は時が経つにつれて価値が下がると考えられます。経年による価値の減少分を「減価償却費」として毎年経費に計上できます。

例えば鉄筋コンクリート造のマンションは47年、木造アパートは22年が耐用年数とされ、この期間に分割して経費処理します。

築古物件・木造物件が有利とされる理由

耐用年数が短い物件ほど、減価償却費を短期間で大きく計上できるため、節税効果が高まります。築20年以上の木造物件では数年で大きな費用を計上できる場合もあり、帳簿上の赤字を出して損益通算に活用しやすいのです。

減価償却とキャッシュフローの関係

減価償却費は帳簿上の経費であり、実際には現金が出ていきません。そのため、キャッシュフローを確保しつつ税金だけを抑えられるのが大きなメリットです。

ただし、修繕費や管理費といった実際の支出も発生するため、バランスを見極める必要があります。

法人化で広がる節税メリット

個人で経営するよりも、法人化したほうが税制上有利になる場合があります。法人がマンション経営で節税を行うメリットを紹介します。

個人経営と法人経営の税率比較

個人の所得税は累進課税で、最高45％まで上がります。一方、法人税の実効税率は30％以下に収まります。

そのため、一定以上の所得が見込めるなら法人化することで節税効果が大きくなります。

所得分散や家族への役員報酬の活用

法人化すれば、家族を役員として登記し給与を支払うことで所得分散が可能になります。これにより、家族全体での税負担を軽くでき、相続や事業承継の面でもメリットがあります。

法人化の注意点（設立コスト・維持費）

ただし、法人設立には登録費用や顧問税理士費用が発生し、規模が小さい場合はかえってコスト増になる恐れもあります。物件数や収益の規模を見極めて検討することが重要です。

相続税・固定資産税への効果

マンション経営は「相続対策」としても利用されます。現金よりも不動産が相続に有利な理由を解説します。

現金より不動産が有利とされる相続税評価

相続税の課税評価額は、現金は100％評価されますが、不動産は時価の70％前後で評価されるケースが多く、同じ1億円でも不動産に変えることで評価額を抑えることが可能です。

小規模住宅用地の特例による固定資産税の軽減

相続や所有時に「小規模住宅用地の特例」が使える場合、330㎡までの固定資産税が80％軽減されます。長期保有に伴う税負担を和らげる仕組みとして知っておきたいポイントです。

節税効果を最大化するための注意点

マンション経営による節税には、注意点もあります。ここからは、節税効果を十分に受けるためのポイントを紹介します。

節税目的だけでの赤字経営の危険性

税金が減っても、キャッシュフローがマイナスであれば本末転倒です。節税はあくまで「副次的効果」であり、経営の本質は収益性にあります。

減価償却による帳簿上の評価減と譲渡税リスク

減価償却を進めると、帳簿上の建物価値は減少します。その結果、将来売却する際に譲渡益が膨らみ、譲渡所得税の負担が増える可能性があります。

節税効果は一時的であることを理解する

特に減価償却の効果は数年間がピークで、耐用年数を過ぎれば効果は薄れます。長期的には家賃収入と資産形成を主眼に置くべきです。

健全なマンション経営に必要な視点

節税を最大限に活かすためには、収益性と資産性を重視した健全な経営姿勢が欠かせません。マンション経営をするときに必要な考え方を覚えておきましょう。

収益性と資産性を優先する経営姿勢

節税に気を取られて赤字経営を続ければ、資産形成どころか資金繰りに苦しむ結果となります。長期的な収益シミュレーションを行い、堅実な投資判断を下すことが必要です。

税務・不動産の専門家との相談の重要性

税制は複雑で頻繁に改正されるため、税理士や不動産コンサルタントと連携することで、最新の制度を活かした最適な戦略を立てやすくなります。

節税と長期的な資産形成のバランスをとる

最終的なゴールは節税そのものではなく、資産価値を維持・向上させながら安定収入を確保することです。節税はそのための「手段」であると意識することが成功への近道です。

まとめ

マンション経営は、損益通算や減価償却、法人化、相続税対策などによって節税効果を得られる投資手法です。しかし、節税ばかりを目的にすると、赤字経営や将来の譲渡税リスクに直面する可能性があります。

重要なのは、節税と収益性・資産性のバランスをとり、長期的な資産形成を見据えた経営を行うことです。冷静な判断と専門家のサポートを受けながら進めれば、節税効果と安定収益の両立が可能になります。