空室対策にリノベーションは効果的？費用・成功事例・回収期間を徹底解説

「リノベーションで本当に空室対策できるの？」と疑問を持つオーナーは少なくありません。

築古物件や競合が多いエリアでは、家賃を下げるだけでは解決できないこともあります。本記事では、リノベーションの効果・具体的手法・費用対効果・成功事例を解説し、自分の物件で実施すべきかを判断できるようになります。

目次

空室対策にリノベーションが有効な理由

入居率改善と家賃アップ

入居者満足度と退去防止効果

効果的なリノベーション施策

間取り変更

和室から洋室へ変更

アクセントクロス・床材変更

水回りの刷新

外壁・屋根塗装

費用対効果と回収期間の目安

費用の目安

投資回収の考え方

空室対策におけるリノベーションの優先順位

ソフト施策との組み合わせ

注意点

まとめ｜リノベーションは「最後の一手」だが効果は大きい

空室対策にリノベーションが有効な理由

空室対策にはまず広告改善や家賃調整などのソフト施策が有効です。

しかし、築年数が経過した物件や競合が多い地域では、リノベーションが差別化を生み、入居率改善につながる強力な手段となります。

入居率改善と家賃アップ

リノベーション後の物件は、写真映えが良く、賃貸ポータルサイトでの反響率が大幅に高まります。内装や設備を刷新することで、同エリアの競合物件との差別化が可能になり、成約率が向上します。

さらに、付加価値を提供できるため、賃料を1割前後上げられるケースも多いのが特徴です。家賃を下げて入居者を集めるよりも、中長期的に収益改善につながります。

入居者満足度と退去防止効果

水回りやデザイン性を改善すると、入居者の生活満足度が向上します。

たとえば、古いユニットバスを交換したり、トイレを温水洗浄便座に変更するだけで「快適だから住み続けたい」と思わせる効果があります。デザイン性の高い内装は愛着を生み、結果として退去率の低下＝長期入居へとつながります。

効果的なリノベーション施策

リノベーションにはさまざまな種類があり、物件の特性やターゲット層に応じて選択する必要があります。ここでは、代表的な改修内容とその効果・費用感を紹介します。

間取り変更

2Kや2DKといった昔ながらの間取りを、1LDKや広めのワンルームに変更する手法は非常に効果的です。特にカップル層に訴求しやすく、入居率の改善効果が大きいといわれています。

投資額は数百万円規模となりますが、家賃の大幅上昇と早期成約につながることもあります。

和室から洋室へ変更

若年層や単身者から敬遠されがちな和室を洋室化するだけで、内見数が増えるケースは珍しくありません。フローリングやクッションフロアに張り替えるだけで印象が一変し、工期も短く、費用対効果の高い施策です。

アクセントクロス・床材変更

壁紙の一部にアクセントカラーを取り入れたり、床材を明るいデザインに変更すると、低コストながら写真映えが格段に良くなります。

退去時の原状回復に合わせて実施でき、初期投資を抑えながら集客効果を高められるのが魅力です。

水回りの刷新

入居者アンケートで「決め手」になりやすいのが水回り。バス・トイレ別への改修、システムキッチンや独立洗面台の設置は、入居希望者からの評価が高い改修です。

特に女性やファミリー層にアピールでき、早期成約や退去防止に直結します。

外壁・屋根塗装

外観は第一印象を左右する重要なポイントです。外壁や屋根を塗装することで、物件全体の印象が改善し、資産価値の維持にもつながります。法人契約や長期入居を希望する層にとっても魅力的な施策です。

費用対効果と回収期間の目安

リノベーションを検討する際に最も重要なのは、「その投資が見合うリターンを生むかどうか」です。ここでは代表的な費用感と、投資回収の考え方を紹介します。

費用の目安

部分リノベーション：50〜200万円程度
（例：和室の洋室化、水回りの更新、床材変更など）

フルリノベーション：500万円以上
（例：間取り変更、配管工事、全体の設備刷新など）

投資回収の考え方

たとえば、リノベーションによって月7,000円の家賃アップが実現すれば、年間で約8万4,000円の増収になります。投資額を60万円程度に抑えられれば、約7年で回収可できます。

改修内容と家賃上昇のバランスを見極めることで、5〜8年以内での投資回収も十分に現実的です。下記の表は、一般的な回収年数の目安です。リノベーションを検討しているオーナーさんは参考にしてみてください。

回収期間 | 判断基準
5年以内 | 積極的に投資すべき
5〜8年 | 物件の特性を踏まえて判断
8年以上 | 慎重な検討が必要

また、空室率の改善や退去抑止による収入の安定化、補助金や減価償却の活用による節税効果を加味すれば、実質的な回収期間はさらに短縮される可能性もあります。

空室対策におけるリノベーションの優先順位

リノベーションは確かに効果的ですが、最初に取り組むべきは低コスト施策です。

募集広告の改善や家賃調整、写真の掲載強化をしてもなお空き室が埋まらないという場合は、リノベーションを検討しましょう。この順序で実行すれば、無駄な投資を避け、効果的な空室対策が行えます。

ただし、リノベーションには工事期間中の空室リスクが伴います。立地や築年数によっては投資効果が薄い場合もあるため、管理会社や専門業者と相談しながら判断することが重要です。

無理な投資は避け、エリア特性を考慮することが成功の鍵となります。

まとめ｜リノベーションは「最後の一手」だが効果は大きい

リノベーションは大きな投資を伴いますが、成功すれば入居率改善・家賃アップ・退去防止といったメリットを同時に得られます。

まずは現状分析と低コスト施策から着手し、それでも改善しない場合にリノベーションを検討するのが賢明です。費用対効果を数値で把握し、成功事例を参考に判断することで、安定した賃貸経営につながります。