賃貸経営が儲からない時の対処法は？リスク回避と収益改善の秘訣

賃貸経営が儲からないと感じているサラリーマン投資家の方も多いのではないでしょうか？

本記事では、不動産投資の専門知識を基に「儲からない理由」「失敗する人の特徴」「成功の対策方法」を詳しく解説。

適切な戦略と知識があれば安定収益を実現できます！

目次

賃貸経営が儲からないと言われる理由

投資回収に時間がかかるから

多額のローンを背負うリスクがあるから

空室や家賃下落のリスクがあるから

賃貸経営で失敗する人の特徴

事前の市場調査を怠る人

自己資金不足で始める人

短期間で利益を求める人

賃貸経営で儲けるための対策方法

立地にこだわった物件選び

戸数を10戸以上にする

適切な管理会社の選定

1.賃貸経営が儲からないと言われる理由

賃貸経営に対してネガティブなイメージを持つ人が多いのは事実です。

しかし、その背景には明確な理由があります。

1）投資回収に時間がかかるから

賃貸経営は短期間で大きな利益を期待できない投資です。

一般的に、アパート建設費用を回収するまでには10～15年かかるとされています。

例えば、5,000万円でアパートを建築し、年間家賃収入が400万円の場合、単純計算でも12.5年必要です。

株式投資のように数ヶ月で大幅な値上がりを期待する人にとって、この時間軸は耐え難く感じるでしょう。

また、その間に空室や修繕費などのリスクも発生するため、実際の回収期間はさらに延びる可能性があります。

このような長期投資の特性を理解せずに始めた人が「儲からない」と感じるのは当然と言えるでしょう。

2）多額のローンを背負うリスクがあるから

賃貸経営を始める際、多くの人がアパートローンを利用します。

数千万円という借金を背負うことへの心理的負担は非常に大きいものです。

特に、サラリーマンにとって毎月のローン返済は重いプレッシャーとなります。

金利上昇リスクも無視できません。

変動金利でローンを組んだ場合、将来的に金利が上昇すれば返済額が増加し、収益を圧迫します。

また、空室が続いてしまえば、家賃収入でローンを賄えず、自己資金から補填する必要が生じます。

このようなリスクを考慮せずに始めた人が、後に「儲からない」と後悔するケースが多いのです。

3）空室や家賃下落のリスクがあるから

賃貸需要は立地や周辺環境の変化により大きく左右されます。

人口減少が進む地域では入居者の確保が困難になり、空室率が上昇する傾向にあります。

空室が発生すれば、その分の家賃収入は得られません。

また、築年数が経過すると建物の魅力が低下し、家賃を下げざるを得ない状況も発生します。

新築時に8万円で貸していた部屋が、10年後には6万円でも入居者が決まらないケースは珍しくありません。

これらのリスクを軽視して収支計算を行った結果、予想以上に収益が悪化し「儲からない」と感じる人が多いのが現実です。

2.賃貸経営で失敗する人の特徴

失敗する人には共通した特徴があります。これらを理解し、同じ過ちを犯さないよう注意することが重要です。

1）事前の市場調査を怠る人

賃貸需要を十分に調査せずに物件を購入・建築する人は高確率で失敗します。

「土地を持っているから」「建築会社から勧められたから」といった理由だけで始めるのは危険です。

市場調査には、周辺の家賃相場、競合物件の状況、人口動態、交通利便性などを詳しく調べることが含まれます。

例えば、大学の移転により学生が減少するエリアや、工場の閉鎖により働く人が減少するエリアでは、賃貸需要が急激に落ち込む可能性があります。

このような市場環境の変化を予測できずに投資した結果、長期間の空室に悩まされ、結果として「儲からない」状況に陥ってしまいます。

2）自己資金不足で始める人

頭金を極力抑えてフルローンに近い状態で始める人は、わずかな収支悪化で経営破綻のリスクに直面します。

自己資金が少ないと、予期しない修繕費用や空室による収入減少に対応できません。

理想的な自己資金比率は30％以上とされています。

5,000万円の物件であれば、最低でも1,500万円の自己資金を用意すべきです。

これにより、月々のローン返済額を抑えることができ、収支に余裕が生まれます。

自己資金不足で始めた場合、金利上昇や空室率悪化などの外的要因により、すぐに赤字転落してしまう危険性が高いのです。

3）短期間で利益を求める人

賃貸経営を短期投資と考える人は必ず失敗します。

株式投資のように数ヶ月で大きなリターンを期待するのは現実的ではありません。賃貸経営は長期的に安定した収益を得る投資手法です。

例えば、1年目から大きな利益を期待し、思うような結果が出ないと焦って家賃を下げたり、不必要な設備投資を行ったりする人がいます。

これらの行動は長期的な収益性を損なう原因となります。

成功するためには、10年、20年という長期スパンで投資戦略を立て、短期的な変動に一喜一憂しない姿勢が重要です。

3.賃貸経営で儲けるための対策方法

失敗を避け、確実に利益を上げるための具体的な対策を解説します。

これらを実践することで成功確率を大幅に向上させられます。

1）立地にこだわった物件選び

賃貸経営成功の最重要要素は立地です。

駅徒歩10分以内、商業施設が近い、学校や病院が充実しているなど、入居者にとって魅力的な立地を選びましょう。

立地が良ければ、多少古い建物でも入居者は確保できます。

具体的には、最寄り駅の乗降客数、周辺の開発予定、人口動態などを調査することが重要です。

また、将来的な都市計画も確認し、道路拡張や再開発により価値が向上する可能性がある場所を選ぶのも効果的です。

多少購入価格が高くても、長期的に安定した家賃収入を得られる立地を選択することが、結果として高い収益性につながります。

2）戸数を10戸以上にする

スケールメリットを活用するため、最初から10戸以上のアパートを計画しましょう。

戸数が多いほど、1戸あたりの建築コストが下がり、空室リスクも分散できます。

また、管理効率も向上し、利回りの改善が期待できます。

10戸のアパートで1戸空室になっても稼働率90％ですが、4戸のアパートで1戸空室になると稼働率75％となり、収益への影響が大きくなります。このリスク分散効果は非常に重要です。

ただし、戸数を増やす分、初期投資額も増加するため、資金計画は慎重に行う必要があります。

段階的に規模を拡大していく戦略も有効でしょう。

3）適切な管理会社の選定

信頼できる管理会社との協力関係構築は成功の鍵です。

入居者募集力が高く、適切な維持管理を行い、オーナーとのコミュニケーションが良好な会社を選びましょう。

管理会社選びの際は、管理戸数、入居率、管理費用の妥当性、担当者の対応などを総合的に評価します。

また、定期的な収支報告や改善提案を行ってくれる会社を選ぶことで、より良い経営が可能になります。

複数の管理会社から提案を受け、比較検討した上で最適な会社を選択することが、長期的な成功につながります。