マンション運営の税金と節税対策｜目安・経費・リスク・売却まで解説

マンション運営に興味はあるものの、「税金はいくらかかるの？」「節税できるって本当？」「逆に損することはないの？」と不安に感じていませんか。

実際、マンション経営では複数の税金が発生し、仕組みを理解していないと手元に残るお金が想定より少なくなることもあります。

一方で、正しく知識を身につければ、税負担を抑えながら効率よく運用することも可能です。

この記事の3行まとめ

マンション運営では「購入・運用・売却」で複数の税金が発生する

減価償却や経費計上を活用することで節税が可能

ただし、節税にはリスクもあり正しい理解が重要

この記事では、マンション運営でかかる税金の種類から具体的な金額の目安、節税の仕組みや経費の考え方、注意すべきリスクまでをわかりやすく解説します。

マンション運営でかかる税金一覧

購入時にかかる税金

運営中にかかる税金

売却時にかかる税金

マンション運営の税金はいくら？固定資産税の目安

固定資産税の計算の基本

価格別シミュレーション

築年数で税金はどう変わる？

マンション運営の税金を安くする仕組み

損益通算

減価償却

経費計上

マンション運営で経費にできるもの・できないもの

経費にできるもの

経費にできないもの

マンション経営の節税は本当に得？リスクと注意点

節税目的で赤字にするリスク

デッドクロスのリスク

「節税＝儲かる」ではない

マンションを売却したときの税金

譲渡所得税の仕組み

長期・短期で税率が変わる

売却時に注意すべきポイント

マンション運営の税金で失敗しないポイント

節税だけを目的にしない

キャッシュフローを重視する

専門家に相談する

マンション運営の税金で損しないために押さえておくべきポイント

まずは、マンション運営でどのような税金がかかるのか、全体像から確認していきましょう。

マンション運営でかかる税金一覧

マンション運営では、物件を購入するタイミングから運用中、売却時まで、さまざまな税金が発生します。

「どのタイミングで何の税金がかかるのか」を把握しておくことで、無駄な出費を防ぎ、適切な資金計画が立てやすくなります。

まずは全体像を整理していきましょう。

購入時にかかる税金

マンションを購入した際には、主に以下の税金が発生します。

不動産取得税

登録免許税

印紙税

不動産取得税は物件を取得した際に一度だけ課される税金で、物件の評価額をもとに計算されます。

また、登録免許税は登記（所有権移転や抵当権設定）に必要な税金です。

これらは初期費用としてまとまった金額になるため、購入前にあらかじめ見込んでおくことが重要です。

運営中にかかる税金

マンション運営を開始すると、毎年継続的に税金が発生します。

所得税

住民税

固定資産税

都市計画税

家賃収入から必要経費を差し引いた「不動産所得」に対して、所得税・住民税が課されます。

また、物件を所有している限り、固定資産税や都市計画税も毎年発生します。

特に固定資産税は負担が大きくなりやすいため、事前に目安を把握しておくことが大切です。

売却時にかかる税金

マンションを売却して利益が出た場合には、譲渡所得税が課されます。

譲渡所得税（所得税＋住民税）

売却価格から購入費用や諸経費を差し引いた利益（譲渡所得）に対して課税され、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく変わります。

そのため、売却のタイミングによって税負担が変わる点にも注意が必要です。

不動産売却の税金はいつ払う？賃貸経営者が知るべき申告と納税の流れ

マンション運営の税金はいくら？固定資産税の目安

マンション運営において、毎年必ず発生する代表的な税金が「固定資産税」です。

特に「いくらかかるのか」は多くの人が気になるポイントですが、物件価格＝税額ではないため、仕組みを理解しておくことが重要です。

固定資産税の計算の基本

固定資産税は、以下のような計算式で求められます。

固定資産税評価額 × 税率（標準1.4％）

ここで注意したいのが、「購入価格ではなく評価額が基準になる」という点です。

一般的に評価額は購入価格の約60〜70％程度になることが多く、実際の税額は想像より抑えられるケースもあります。

価格別シミュレーション

あくまで目安ですが、マンション価格ごとの固定資産税は以下のようになります。

3,000万円 → 約8万〜20万円

5,000万円 → 約15万〜40万円

1億円 → 約60万〜100万円

立地や建物の評価、軽減措置の有無によって変動しますが、「年間数十万円単位」で発生するコストとして見込んでおく必要があります。

築年数で税金はどう変わる？

固定資産税は築年数によっても変動します。

新築 | 評価額が高く税額も高め
築年数が経過 | 建物の評価額が下がり税負担も軽減

特に築20〜30年を超えると建物の評価は大きく下がるため、中古マンションは税金面で有利になるケースもあります。

ただし、土地の評価は大きく下がらないため、「完全に安くなるわけではない」点には注意が必要です。

マンション運営の税金を安くする仕組み

マンション運営では、税金は「ただ払うもの」ではなく、仕組みを理解することで合法的に負担を抑えることができます。

特に重要なのが、損益通算・減価償却・経費計上の3つです。

損益通算

損益通算とは、不動産所得の赤字を給与所得などと相殺できる仕組みです。

例えば、給与所得が500万円、不動産所得が50万円（赤字）の場合、課税対象となる所得は「450万円」となり、所得税・住民税の負担を軽減できます。

会社員の副業としてマンション運営を行う場合、この仕組みが大きな節税効果を生みます。

減価償却

減価償却は、建物の購入費用を数年に分けて経費として計上する仕組みです。

ポイントは、実際にお金が出ていなくても経費にできることです。

例えば、年間100万円の減価償却費を計上すると、帳簿上の利益を圧縮でき、結果的に税金を減らすことができます。

特に中古マンションは耐用年数が短く、減価償却費を大きく取りやすいため、節税効果が出やすい傾向があります。

経費計上

マンション運営では、事業に関連する支出を経費として計上できます。

代表的なものは以下の通りです。

管理費・修繕費

火災保険・地震保険

ローンの利息

管理委託費

交通費・通信費

これらを適切に計上することで、課税対象となる所得を減らし、税負担を軽減できます。

マンション投資の税金対策ガイド｜青色申告・経費・法人化で節税

マンション運営で経費にできるもの・できないもの

マンション運営では、支出の多くを「経費」として計上することで、課税対象となる所得を減らすことができます。

ただし、すべての支出が経費になるわけではなく、判断を誤ると税務上のリスクにもつながるため注意が必要です。

経費にできるもの

マンション運営に直接関係する支出は、基本的に経費として認められます。

管理費・修繕費

管理会社への委託費

火災保険・地震保険料

ローンの利息（元金は不可）

固定資産税・都市計画税

交通費・通信費

広告費（入居者募集など）

これらを適切に計上することで、不動産所得を圧縮し、所得税や住民税の負担を軽減できます。

経費にできないもの

一方で、以下のような支出は経費として認められません。

所得税・住民税

プライベートな飲食費や生活費

物件とは関係のない支出

ローンの元金返済

特に、プライベートとの線引きが曖昧な支出は、税務調査で否認される可能性があるため注意が必要です。

マンション経営の節税は本当に得？リスクと注意点

マンション運営では節税ができるといわれますが、「税金が減れば必ず得する」というわけではありません。

仕組みを誤解したまま運用すると、手元資金が減ったり、後から税負担が増えたりするケースもあるため注意が必要です。

節税目的で赤字にするリスク

節税のために経費を増やし、あえて赤字を作るケースがありますが、これは注意が必要です。

確かに、損益通算によって所得税や住民税は減りますが、実際にはお金が出ていっているため、キャッシュフローが悪化する可能性があります。

「税金が減った分だけ得している」と考えるのではなく、手元に残るお金（キャッシュ）で判断することが重要です。

デッドクロスのリスク

マンション運営でよくある落とし穴が「デッドクロス」です。

減価償却が終わると、経費として計上できる金額が減り、帳簿上の利益が大きくなります。その結果、税金だけが増える状態になることがあります。

収支は黒字でも、手元資金が少ない状態になりやすいため、長期的な資金計画が必要です。

減価償却で節税？マンションオーナーが知るべき仕組みと落とし穴

「節税＝儲かる」ではない

マンション経営の本来の目的は、家賃収入による利益の確保です。

節税だけを目的に物件を選んでしまうと、

空室リスクが高い

利回りが低い

修繕費がかさむ

といった問題が起こりやすくなります。

節税はあくまで「結果として税負担を抑える手段」であり、収益性とバランスを取ることが最も重要です。

マンションを売却したときの税金

マンション運営では、購入・保有だけでなく、売却時にも税金が発生します。

特に、売却益が出た場合は税額が大きくなるため、事前に仕組みを理解しておくことが重要です。

譲渡所得税の仕組み

マンションを売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して税金が課されます。

譲渡所得は以下のように計算されます。

売却価格 −（購入価格＋諸費用）＝ 譲渡所得

この譲渡所得に対して、「所得税＋住民税」が課税される仕組みです。

なお、購入時の仲介手数料や登記費用、売却時の手数料なども差し引くことができるため、正しく計算することで税負担を抑えられます。

長期・短期で税率が変わる

譲渡所得税は、所有期間によって税率が大きく異なります。

5年以下（短期譲渡） | 約39％
5年超（長期譲渡） | 約20％

このように、5年を超えるかどうかで税率がほぼ半分になるため、売却のタイミングは非常に重要です。

売却時に注意すべきポイント

マンション売却時の税金で失敗しないためには、以下の点に注意しましょう。

売却益だけでなく税額も事前に試算する

5年ルールを意識して売却タイミングを判断する

諸費用を漏れなく計上する

特に、想定以上の税金が発生すると手元資金が大きく減るため、「売却価格＝利益」と考えないことが大切です。

マンション運営の税金で失敗しないポイント

マンション運営の税金は、仕組みを理解していればコントロールできますが、考え方を誤ると「節税したつもりが損をしていた」というケースも少なくありません。

ここでは、税金で失敗しないために押さえておきたいポイントを整理します。

節税だけを目的にしない

マンション運営では節税効果が注目されがちですが、本来の目的は「収益を得ること」です。

節税を優先しすぎると、下記のような問題につながる可能性があります。

利回りの低い物件を選んでしまう

空室リスクが高くなる

長期的に利益が出にくくなる

まずは収益性を確保したうえで、結果として節税につながる運営を目指すことが重要です。

キャッシュフローを重視する

税金は帳簿上の利益に対して課されるため、「黒字なのにお金がない」という状態になることもあります。

特に注意したいのが、下記のポイントです。

ローン返済（元金は経費にならない）

減価償却終了後の税負担増

そのため、税額だけでなく、実際に手元に残るお金（キャッシュフロー）を常に意識することが大切です。

専門家に相談する

マンション運営の税金は、物件の条件や収入状況によって最適な対策が異なります。

経費が計上できるか、節税スキームの設計、法人化のタイミングなどは、専門的な知識が必要になるため、不安がある場合は税理士などの専門家に相談するのも有効です。

マンション運営の税金で損しないために押さえておくべきポイント

マンション運営では、購入時・運用中・売却時といった各タイミングで複数の税金が発生しますが、仕組みを理解すれば負担を抑えることも可能です。

減価償却や経費計上、損益通算を活用することで節税はできますが、キャッシュフローの悪化やデッドクロスなどのリスクにも注意が必要です。

節税だけにとらわれず、収益性とバランスを取りながら運営することが、長期的に安定したマンション経営につながります。